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      資產評估準則——不動產
      資產評估準則——不動產
      發文文號:
      發文部門: 中國資產評估協會 
      發文時間: 2007-11-28
      編輯時間: 2007-11-30
      實施時間: 2008-7-1
      失效時間:
      法規類型: 評估準則 
      所屬行業: 社會服務業--會計師事務所等中介機構 
      所屬區域: 中國 
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      發文內容:
        第一章 總則
        第一條 為規范注冊資產評估師執行不動產評估業務行為,維護社會公共利益和資產評估各方當事人合法權益,根據《資產評估準則——基本準則》,制定本準則。
        第二條 本準則所稱不動產是指土地、建筑物及其他附著于土地上的定著物,包括物質實體及其相關權益。
        第三條 本準則所稱不動產評估是指對不動產的價值進行分析、估算并發表專業意見的行為和過程,包括單獨的不動產評估和企業價值評估中的不動產評估。
        第四條 注冊資產評估師執行不動產評估業務,應當遵守本準則。
        第五條 注冊資產評估師執行與不動產價值估算相關的其他業務,可以參照本準則。
        第二章 基本要求
        第六條 注冊資產評估師執行不動產評估業務,應當遵守相關法律、法規以及資產評估基本準則,并考慮其他評估準則的相關規定。
        第七條 注冊資產評估師執行不動產評估業務,應當具備不動產評估相關專業知識和相應的評估經驗,具備從事不動產評估的專業勝任能力。
        第八條 注冊資產評估師執行不動產評估業務,應當明確評估對象,根據評估目的等相關條件選擇適當的價值類型,恰當運用評估方法,形成合理的評估結論。
        第九條 注冊資產評估師執行不動產評估業務,應當關注不動產的權屬,要求委托方對不動產的權屬做出承諾。注冊資產評估師應當對不動產的權屬資料進行必要的查驗。
        第十條 不動產評估應當在評估對象符合使用管制要求的情況下進行。對于不動產使用的限制條件,應當以有關部門依法規定的用途、面積、高度、建筑密度、容積率、年限等技術指標為依據。
        第十一條 當不動產存在多種利用方式時,應當在合法的前提下,以最優利用方式進行評估。
        第十二條 注冊資產評估師對不動產進行評估所采用的評估方法可以參考相關的國家標準。
        第三章 操作要求
        第十三條 注冊資產評估師執行不動產評估業務,應當要求委托方明確不動產包含的內容和評估結果的預期用途,確定不動產評估對象和評估目的。不動產評估對象,可以是不動產對應的全部權益,也可以是不動產對應的部分權益。
        不動產評估目的包括不動產轉讓、抵押、租賃、保險、稅收、征收、征用、企業產權變動,以及財務報告目的等。
        第十四條 注冊資產評估師執行不動產評估業務,應當全面了解不動產的實物狀況、權益狀況和區位狀況,掌握評估對象的主要特征。
        第十五條 注冊資產評估師執行不動產評估業務,應當根據評估目的和不動產具體情況進行合理假設。
        第十六條 不動產組成部分的價值存在相互影響關系。建筑物對于其所占有的土地使用權存在價值減損的可能。如果建筑物對于其所占有的土地使用權存在價值減損情形,評估土地使用權價值時應當合理計算該損失金額并加以扣除。
        第十七條 對于土建工程與設備安裝工程為一體的不動產,注冊資產評估師應當關注設備安裝工程與不動產的關系,合理進行區分,并應當考慮機器設備等資產對不動產價值的影響。
        第十八條 注冊資產評估師執行不動產評估業務,一般情況下,應當對所評估的不動產進行現場調查,明確不動產存在狀態并關注其權屬狀況。特殊情況下,如果采用抽樣等方法對不動產進行現場調查,注冊資產評估師應當制定合理的抽樣方法,并充分考慮抽樣風險。
        對于不動產處于隱蔽狀況或者因客觀原因無法進行實地查看的部分,應當采取適當措施加以判斷并予以恰當披露。
        第十九條 對于水利工程、碼頭、橋涵、道路等不動產,注冊資產評估師應當根據不動產的價值特性和資產特點,通過設計概算、工程圖紙、竣工決算資料、定額標準等技術資料,結合對不動產的現場查看,了解不動產的結構、工程量、工程費用分攤、建設周期以及收益等情況。
        第二十條 注冊資產評估師執行不動產評估業務,應當關注不動產的相鄰關系、租約限制和動產對不動產價值的影響。
        第二十一條 注冊資產評估師在利用其他評估機構出具的不動產評估報告時,應當對其不動產評估結果進行必要的分析和判斷,合理加以利用。
        第四章 評估方法
        第二十二條 注冊資產評估師執行不動產評估業務,應當根據評估對象特點、價值類型、資料收集情況等相關條件,分析市場法、收益法和成本法三種資產評估基本方法以及假設開發法、基準地價修正法等衍生方法的適用性,恰當選擇評估方法。
        第二十三條 注冊資產評估師采用市場法評估不動產時,應當收集足夠的交易實例。收集交易實例的信息一般包括:
        (一)交易實例的基本狀況,主要有:名稱、坐落、四至、面積、用途、產權狀況、土地形狀、土地使用期限、建筑物建成日期、建筑結構、周圍環境等;
        (二)成交日期;
        (三)成交價格,包括總價、單價及計價方式;
        (四)付款方式;
        (五)交易情況,主要有交易目的、交易方式、交易稅費負擔方式、交易人之間的特殊利害關系、特殊交易動機等。
        第二十四條 用作參照物的交易實例應當具備下列條件:
        (一)在區位、用途、規模、建筑結構、檔次、權利性質等方面與評估對象類似;
        (二)成交日期與評估基準日接近;
        (三)交易類型與評估目的吻合;
        (四)成交價格為正常價格或者可修正為正常價格。
        第二十五條 注冊資產評估師運用市場法評估不動產時,應當進行交易情況修正、交易日期修正和不動產狀況修正。
        交易情況修正是將參照物實際交易情況下的價格修正為正常交易情況下的價值。交易日期修正是將參照物成交日期的價格修正為評估基準日的價值。不動產狀況修正是將參照物狀況下的價格修正為評估對象狀況下的價值,可以分為區域狀況修正、權益狀況修正和實物狀況修正。
        第二十六條 注冊資產評估師運用收益法評估不動產時,應當了解:
        (一)不動產應當具有經濟收益或者潛在經濟收益;
        (二)不動產未來收益及風險能夠較準確地預測與量化;
        (三)不動產未來收益應當是不動產本身帶來的收益;
        (四)不動產未來收益包含有形收益和無形收益。
        第二十七條 注冊資產評估師運用收益法評估不動產時,應當合理確定收益期限、凈收益與折現率。
        (一)收益期限應當根據建筑物剩余經濟壽命年限與土地使用權剩余使用年限等參數,并根據有關法律、法規的規定,合理確定;
        (二)確定凈收益時應當考慮未來收益和風險的合理預期;
        (三)折現率與不動產的收益方式、收益預測方法、風險狀況有關,也因不動產的組成部分不同而存在差異。折現率的口徑應當與預期收益口徑保持一致。
        第二十八條 運用收益法評估不動產時,有租約限制的,租約期內的租金宜采用租約所確定的租金,租約期外的租金應當采用正??陀^的租金,并在評估報告中恰當披露租約情況。
        第二十九條 注冊資產評估師運用成本法評估不動產,估算重置成本時,應當了解:
        (一)重置成本采用客觀成本;
        (二)不動產重置成本采取土地使用權與建筑物分別估算、然后加總的評估方式時,重置成本的相關成本構成應當在兩者之間合理劃分或者分攤,避免重復計算或者漏算;
        (三)不動產的重置成本通常采用更新重置成本。當評估對象為具有特定歷史文化價值的不動產時,應當盡量采用復原重置成本。
        第三十條 注冊資產評估師應當對不動產所涉及的土地使用權剩余年限、建筑物經濟壽命年限及設施設備的經濟壽命年限進行分析判斷,合理確定不動產的經濟壽命年限。
        第三十一條 注冊資產評估師應當全面考慮可能引起不動產貶值的主要因素,合理估算各種貶值。建筑物的貶值包括實體性貶值、功能性貶值和經濟性貶值。確定建筑物的實體性貶值時,應當綜合考慮建筑物已使用年限、經濟壽命年限和土地使用權剩余年限的影響。
        確定住宅用途建筑物實體性貶值時,應當考慮土地使用權自動續期的影響。當土地使用權自動續期時,應當根據建筑物的經濟壽命年限確定其貶值額。
        第三十二條 注冊資產評估師運用假設開發法評估不動產時,應當了解:
        (一)假設開發法適用于具有開發和再開發潛力,并且其開發完成后的價值可以合理確定的不動產;
        (二)開發完成后的不動產價值是開發完成后不動產狀況所對應的價值;
        (三)后續開發建設的必要支出和應得利潤包括:后續開發成本、管理費用、銷售費用、投資利息、銷售稅費、開發利潤和取得待開發不動產的稅費等;
        (四)假設開發方式應當是滿足規劃條件下的最佳開發利用方式。
        第三十三條 注冊資產評估師運用基準地價修正法評估土地使用權價值時,應當根據評估對象的價值內涵與基準地價內涵的差異,合理確定調整內容。在土地級別、用途、權益性質等要素一致的情況下,調整內容一般包括交易日期修正、區域因素修正、個別因素修正、使用年期修正和開發程度修正等。
        第五章 企業價值評估中的不動產評估
        第三十四條 企業所擁有的不動產通常在存貨、投資性房地產、固定資產、在建工程以及無形資產等科目中核算。
        第三十五條 在企業價值評估中,注冊資產評估師應當關注企業經營方式及不動產實際使用方式對不動產價值的影響。
        第三十六條 在企業價值評估中,注冊資產評估師應當結合企業價值評估的價值類型合理設定不動產評估的假設前提和限制條件。
        第三十七條 在企業價值評估中,作為存貨的房地產、投資性房地產和自用房地產的價值影響因素存在差異。
        第三十八條 在企業價值評估中,注冊資產評估師進行不動產評估時,應當分析不動產的財務核算方式以及是否存在不動產未結合同和尚未支付款項,明確不動產的評估價值內涵與實際的支出、尚未發生的支出之間的關系,避免重復計算或者漏算。
        第三十九條 在企業價值評估中,不動產作為企業資產的組成部分,評估價值受其對企業貢獻程度的影響。
        第四十條 在企業價值評估中,對于溢余不動產,注冊資產評估師應當考慮不動產的持有目的、收益狀況和實現交易的可能性,采用恰當的評估方法,合理確定其評估價值。
        第六章 披露要求
        第四十一條 注冊資產評估師執行不動產評估業務,應當在履行必要的評估程序后,根據《資產評估準則——評估報告》編制評估報告,并進行恰當披露。
        第四十二條 無論單獨出具不動產評估報告,還是將不動產評估作為評估報告的組成部分,注冊資產評估師都應當在評估報告中披露必要信息,使評估報告使用者能夠合理理解評估結論。
        第四十三條 注冊資產評估師執行不動產評估業務,在編制評估報告時應當對不動產的總體情況、主要特點和權屬狀況進行披露。
        第四十四條 評估報告應當說明利用其他評估機構的不動產評估報告的情況。
        第七章 附則
        第四十五條 本準則自2008年7月1日起施行。